Der Staffelmietvertrag bietet im Vergleich zum klassischen Mietvertrag eine Möglichkeit, die Mietkosten automatisch in festgelegten Intervallen zu erhöhen. Diese Struktur sorgt für eine höhere Planungssicherheit, was sowohl für den Mieter als auch den Vermieter von Vorteil sein kann. Vermieter sollten jedoch sorgfältig prüfen, ob in der vereinbarten Vertragslaufzeit keine größeren Modernisierungen geplant sind, bevor sie sich für diese Vertragsform entscheiden.
Das Thema Mieterhöhung ist oft mit erheblichem administrativem Aufwand verbunden. Es müssen Fristen eingehalten und Begründungen geliefert werden, was nicht selten zu Diskussionen mit dem Mieter führt, der möglicherweise nicht nachvollziehen kann, warum er plötzlich mehr zahlen soll. Mit einem Staffelmietvertrag lassen sich solche Auseinandersetzungen vermeiden – vorausgesetzt, die Mietsteigerungen und deren Zeitpunkte sind klar im Vertrag definiert und vom Mieter unterzeichnet worden (es können auch unterschiedliche Beträge festgelegt werden, wie in § 557a, Abs. 1 BGB beschrieben).
Eine weitere wichtige Regelung ist, dass zwischen zwei Erhöhungen der Miete mindestens zwölf Monate liegen müssen. Zudem darf die Miete in Gebieten mit Mietpreisbremse die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent übersteigen. Sollte die Miete zu hoch angesetzt sein, kann der Mieter dies rügen, woraufhin die Miete auf das zulässige Niveau reduziert wird. Diese Rüge gilt dann automatisch auch für zukünftige Erhöhungen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete basiert auf den durchschnittlichen Mietpreisen für vergleichbare Wohnungen über einen Zeitraum von sechs Jahren (§ 558 Abs. 2 BGB). Obwohl zu erwarten ist, dass dieser Wert im Laufe der Zeit steigt, ist es ratsam, die Erhöhungen moderat zu gestalten. Viele Vermieter setzen daher einen Zwei-Jahres-Rhythmus für Mietsteigerungen an. In Städten mit Wohnungsknappheit kann eine Mietpreisüberhöhung von mehr als 20 Prozent nach § 5 Abs. 2 des Wirtschaftsstrafrechts sogar zu Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro führen.
Wenn die rechtlichen Vorgaben eingehalten werden, kann der Staffelmietvertrag eine überschaubare und potenziell lukrative Alternative zum klassischen Mietvertrag darstellen. Dies liegt nicht nur daran, dass die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu zehn Prozent überschritten werden darf, sondern auch daran, dass die sogenannte Kappungsgrenze bei Staffelmieten nicht greift. Das bedeutet, dass die Miete über drei Jahre hinweg um mehr als 20 Prozent steigen kann (in besonders angespannten Wohnungsmärkten sind es 15 Prozent).
Einschränkungen des Staffelmietvertrags
Es gibt jedoch auch Einschränkungen: Während der Laufzeit des Staffelmietvertrags sind zusätzliche Erhöhungen der Kaltmiete, beispielsweise aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, nicht möglich. Seit dem 1. Januar 2024 dürfen Vermieter laut Gebäudeenergiegesetz die Kosten für den Austausch einer Heizung, abzüglich Fördergeldern und einer Pauschale von 15 Prozent, auf die Kaltmiete umlegen, allerdings darf die Miete dabei nur um maximal 50 Cent pro Quadratmeter steigen (§ 559e Abs. 3 BGB).
Auch bei einem Staffelmietvertrag kann der Vermieter die Nebenkosten erhöhen, wenn diese ansteigen, beispielsweise durch eine höhere Grundsteuer. Dies setzt allerdings eine entsprechende Klausel im Mietvertrag voraus.
Die Laufzeit eines Staffelmietvertrags ist gesetzlich nicht begrenzt. Der Vermieter kann mit dem Mieter vereinbaren, ob der Vertrag befristet oder unbefristet gilt. Läuft die letzte Mietstufe aus und es wurde keine weitere Vereinbarung getroffen, geht der Vertrag automatisch in einen unbefristeten Standardmietvertrag über.
Autor:
Michael Mühlmann
Dipl. Sachverständiger (DIA)
Buchtipp: Immobilien (ver)kaufen mit Haleluja. Eine göttliche Anleitung.
