Charmante 3-Zimmer-Wohnung mit zwei Balkonen – perfekt für Paare und Familien!

Beschreibung:

Diese wunderschöne 3-Zimmer-Wohnung in Karlsfeld vereint Großzügigkeit, durchdachte Raumaufteilung und ein behagliches Wohngefühl. Sie bietet den idealen Rückzugsort für Paare oder Familien, die Wert auf Komfort, Licht und eine harmonische Wohnatmosphäre legen.

Bereits beim Betreten der Wohnung wird die gelungene Aufteilung spürbar: Der Eingangsbereich empfängt Sie mit einem einladenden Flur, von dem alle Räume bequem erreichbar sind. Links befindet sich das erste Zimmer mit eigenem Bad – ideal als Kinder-, Gäste- oder Rückzugszimmer. Auf der rechten Seite liegt ein separates Arbeitszimmer, das sich ebenso als Homeoffice oder Hobbyraum anbietet.

Das Herzstück der Wohnung ist der großzügige Wohnbereich, der viel Platz für gesellige Stunden bietet. Direkt angrenzend liegt die separate Küche – kurze Wege, aber klar getrennte Bereiche, was eine perfekte Kombination aus Funktionalität und Wohnkomfort schafft.

Besonders hervorzuheben sind die beiden Balkone: Der sonnige Südbalkon mit Südwest-Ausrichtung lädt zu entspannten Stunden im Freien ein, während der kleinere Nordostbalkon ideale Bedingungen für ein Frühstück mit Morgensonne bietet. So genießen Sie zu jeder Tageszeit die passende Atmosphäre im Freien.

Zur Wohnung gehören außerdem eine Garage und ein großer Keller mit viel Stauraum – zwei wertvolle Pluspunkte, die den Wohnkomfort zusätzlich erhöhen. Beheizt wird das Gebäude inzwischen über eine moderne Fernwärmeanlage (Umstellung bereits erfolgt), auch wenn im aktuellen Energieausweis noch Ölheizung angegeben ist. So profitieren Sie bereits heute von einer effizienten und nachhaltigen Heiztechnik.

Diese Wohnung verbindet Wohnqualität, Raumgefühl und Funktionalität auf harmonische Weise – ideal für alle, die ein Zuhause mit Charakter suchen, das ebenso charmant wie alltagstauglich ist.

Lagebeschreibung:

Die Immobilie befindet sich in zentraler und zugleich ruhiger Lage von Karlsfeld, einem begehrten Wohnort nordwestlich von München. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist hervorragend: Bushaltestellen befinden sich in unmittelbarer Nähe, und der S-Bahnhof Karlsfeld ist in kurzer Distanz erreichbar. Auch die Autobahn A99 ist schnell erreicht und bietet eine sehr gute Verbindung nach München sowie in die umliegenden Regionen.

In der näheren Umgebung stehen zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten zur Verfügung. Mehrere Supermärkte, Bäckereien und Drogerien sind bequem zu Fuß erreichbar. Für die medizinische Versorgung sorgen ein Gesundheitszentrum, Arztpraxen und Apotheken in der Nähe. Gastronomisch bietet Karlsfeld eine vielfältige Auswahl an Restaurants und Cafés – von bayerischer Küche bis zu internationalen Spezialitäten.

Für Freizeit und Erholung sorgen verschiedene Sportstätten, Fitnessstudios und nahegelegene Grünanlagen. Die umliegenden Parks laden zu Spaziergängen oder sportlichen Aktivitäten im Freien ein, während Bars und gemütliche Lokale einen angenehmen Ausklang des Tages ermöglichen. Die Kombination aus urbaner Infrastruktur, naturnaher Umgebung und hervorragender Verkehrsanbindung macht diese Lage besonders attraktiv für Berufstätige, Singles und Kapitalanleger.

Entfernungen im Überblick:

- Bushaltestelle: ca. 200 Meter
- S-Bahnhof Karlsfeld: ca. 1 Kilometer
- Autobahnauffahrt A99: ca. 2 Kilometer
- Supermarkt: ca. 500 Meter
- Gesundheitszentrum: ca. 800 Meter
- Fitnessstudio: ca. 1 Kilometer
- Park: ca. 300 Meter
- Restaurant: ca. 400 Meter
- Bar: ca. 600 Meter

Ausstattungsbeschreibung:

Licht. Raum. Freiheit. – Willkommen in Ihrem neuen Lieblingsort!

Diese großzügige 3-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss vereint Wohnkomfort, Licht und Raumgefühl auf rund 103 m² Wohnfläche – ergänzt durch zwei sonnige Balkone in perfekter Ost-Süd-Ausrichtung.

Der durchdachte Grundriss schafft klare Zonen:
Ein lichtdurchflutetes Wohnzimmer mit Zugang zum Südbalkon bietet Raum für gemütliche Abende und gesellige Runden.
Die separate Küche mit Ostbalkon ist ideal für den Start in den Tag – mit Sonne zum Frühstück.
Das Schlafzimmer mit eigenem Badbereich bildet den privaten Rückzugsort, während das zweite Zimmer flexibel als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer genutzt werden kann.

Das Hauptbad mit Fenster und Wanne sorgt für Entspannung – und ein zusätzlicher, integrierter Badbereich im Schlafzimmer rundet das Raumkonzept ab.

Wohnfläche & Raumangebot:
+ ca. 103 m² Wohnfläche + ca. 10,70 m² Nutzfläche
+ 1. Obergeschoss
+ 3 Zimmer, davon ein Schlafzimmer mit eigenem Badbereich
+ Großzügiges, helles Wohnzimmer mit Zugang zum Südbalkon
+ Vielseitig nutzbares Arbeits- oder Kinderzimmer mit Balkonzugang
+ Separate, geräumige Küche mit Fenster und Zugang zum Ostbalkon

Außenbereiche & Ausrichtung:
+ Zwei Balkone: sonniger Südbalkon und zusätzlicher Ostbalkon
+ Ideale Ausrichtung für Morgen- und Abendsonne
+ Großzügiger, abgeschlossener Kellerraum mit viel Stauraum

Sanitäre Ausstattung:
+ Hauptbad mit Fenster und Badewanne
+ Zusätzlicher Badbereich im Schlafzimmer integriert

Zusätzliche Merkmale:
+ Baujahr 1968, gepflegte Wohnanlage mit solider Bausubstanz
+ Leerstehend ab Januar 2026
+ Aktuell im Energieausweis: Ölheizung, inzwischen auf Fernwärme umgestellt
+ Durchdachter Grundriss mit idealer Raumaufteilung für Familien oder Paare
+ Gute Basis für individuelle Modernisierung und langfristige Wertsteigerung
+ Einzelgarage (massiv)

Wirtschaftliche Kennzahlen:
+ Kaufpreis (inkl. Garage): 520.000 €
+ Hausgeld: 630,00 € monatlich
  + davon umlagefähig: 389,18 €
  + nicht umlagefähig: 88,50 €
  + Rücklage: 149,28 €
+ Potenzielle Mieteinnahmen:
  + Wohnung ca. 1.802,50 € kalt
  + Garage ca. 70,00 € kalt
  + Gesamt: ca. 1.872,50 € monatlich

Fazit: Eine Wohnung mit klarer Linie, solider Substanz und vielseitigem Potenzial.
Ideal für Eigennutzer mit Anspruch oder Kapitalanleger mit Weitblick.
Zwei Balkone. Drei Zimmer. Unendlich viele Möglichkeiten.

Jetzt besichtigen. Jetzt verlieben. Jetzt entscheiden.

Sonstige Angaben:

Rechtlicher Hinweis:

Maklerprovision: 3,57% Käuferprovision inkl. 19% MwSt. vom notariell beurkundeten Kaufpreis, verdient und fällig bei notarieller Beurkundung. Wir haben einen provisionspflichtigen Maklervertrag in gleicher Höhe mit dem Eigentümer abgeschlossen.

Wir haben die Wohnfläche durch einen aktiven Laserscan überprüfen und über einen spezialisierten externen Anbieter die Wohnflächenberechnung überprüfen lassen. Wir übernehmen keine Haftung für Angaben Dritter. 

Die Angaben zum Baujahr konnten wir nicht eindeutig ermitteln, gehen aber davon aus, dass das ursprüngliche Gebäude im Jahr 1968 aufgrund der vorliegenden Bauunterlagen auch wirklich erbaut worden ist. Wir übernehmen hier zudem die Daten des Energieausweises.

Da wir Objektangaben nicht selbst ermitteln, sondern diese von Dritten, wie Bauträgern, Architekten, Hausverwaltungen sowie Eigentümern stammen, übernehmen wir hierfür keine Haftung. Wir übernehmen keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben.

Dieses Exposé ist nur für Sie persönlich bestimmt. Eine Weitergabe an Dritte ist an unsere ausdrückliche Zustimmung gebunden. Alle Gespräche sind über unser Büro zu führen. Bei Zuwiderhandlungen behalten wir uns Schadensersatzansprüche vor. Ein Zwischenverkauf ist nicht ausgeschlossen. Diese Immobilie wird im Exklusivvertrag durch unser Haus angeboten.

Die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sind vom Käufer zu tragen.

In unseren Angeboten wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Ihre persönliche Ansprechpartnerin – rund um die Uhr erreichbar. Mit Alexa Prime, der digitalen Immobilienassistentin von RE/MAX Prime, erhalten Sie jederzeit Antworten zu dieser Immobilie – 24 Stunden am Tag, 7 Tage die Woche. Ob Terminvereinbarung, Detailfragen oder Kontaktaufnahme mit dem zuständigen Makler – ein Anruf genügt.

???? Hotline: 089 628 28 306

Exposé-Stand: 17.10.2025 – Änderungen vorbehalten.