Immobilienmarktbericht München 2023: Ein Überblick
Der Immobilienmarktbericht für München 2023, veröffentlicht im Juni 2024, bietet eine detaillierte Analyse der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt der bayerischen Hauptstadt. Dieser Bericht des Gutachterausschusses München umfasst sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien und liefert wichtige Informationen zu Vertragszahlen, Geldumsätzen, Flächenumsätzen und Preisentwicklungen.
Rückläufige Marktaktivität
Das Jahr 2023 war durch einen signifikanten Rückgang bei den Vertragszahlen und dem Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr gekennzeichnet. Dieser Abwärtstrend war in allen Segmenten des Immobilienmarktes spürbar, insbesondere bei unbebauten Grundstücken. Trotz des allgemeinen Rückgangs blieben die Preise für Geschossbauten (bis zu 30 % Gewerbeanteil) im Jahr 2023 stabil.
Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt verzeichnete einen Rückgang der Kaufverträge um 11 % im Vergleich zum Vorjahr. Besonders betroffen war der Geschosswohnbau, wo der Geldumsatz um 90 % und die Anzahl der Kaufverträge um 48 % zurückgingen. Auch bei bebauten Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) sank die Anzahl der Kaufverträge um 12 %, während der Umsatz um 19 % zurückging.
Gewerbeimmobilienmarkt
Im Gewerbeimmobiliensektor stieg die Anzahl der Kaufverträge für unbebaute Gewerbegrundstücke leicht an, während der Geldumsatz aufgrund eines außergewöhnlichen Einzelgeschäfts im Vorjahr zurückging.
Preisentwicklung
Die Preise für Geschosswohnungen (bis zu 30 % Gewerbeanteil) sanken im Vergleich zum Vorjahr, blieben jedoch innerhalb des Jahres 2023 weitgehend stabil. Bei unbebauten Grundstücken für den Geschosswohnbau war ein starker Rückgang des Geldumsatzes zu verzeichnen, während die Preise für bebaute Grundstücke (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) moderat sanken.
Flächenumsatz
Der Flächenumsatz auf dem Münchner Immobilienmarkt (ohne Eigentumswohnungen) stieg im Vergleich zum Vorjahr um 14 % auf 141 Hektar. Unbebaute Grundstücke verzeichneten einen Umsatzanstieg von 80 %, während der Flächenumsatz bei bebauten Grundstücken um 29 % zurückging.
Preisniveau von Immobilien in München 2023
Eigentumswohnungen
Die Preise für Eigentumswohnungen in München blieben hoch. Eine 100-Quadratmeter-Wohnung kostete im Jahr 2023 je nach Lage zwischen 500.000 Euro und mehreren Millionen Euro. In zentralen und begehrten Stadtteilen wie Schwabing und Maxvorstadt sind die Preise weiterhin besonders hoch.
Neubauwohnungen
Neubauwohnungen in München zeigten nur marginale Preisrückgänge, was durch die anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot erklärt wird.
Marktfaktoren
Nachfrage und Angebot
Die schwache Nachfrage nach Wohnraum in München im Jahr 2023 führte erstmals zu einem größeren Angebot, was zu sinkenden Preisen in verschiedenen Assetklassen führte. München bleibt jedoch aufgrund seiner Attraktivität für Berufstätige, Familien und Investoren weiterhin unter Druck, was zukünftige Preissteigerungen wahrscheinlich macht.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die stabile Wirtschaft und die hohe Kaufkraft der Münchner Bevölkerung tragen zur Preisstabilität bei. Günstige Finanzierungsbedingungen werden auch in 2024 zu einer steigenden Nachfrage nach Eigentumswohnungen führen.
Prognosen und zukünftige Entwicklungen
Weitere Preissteigerungen
Experten prognostizieren weiterhin steigende Preise für Eigentumswohnungen in München in den kommenden Jahren.
Regulatorische Einflüsse
Zukünftige gesetzliche Änderungen, insbesondere im Bereich der Mietpreisregulierung und Energieeffizienz, könnten den Markt beeinflussen. Investoren und Käufer sollten diese Entwicklungen aufmerksam verfolgen, um fundierte Entscheidungen zu treffen.
Infrastrukturprojekte
Der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur, einschließlich neuer U-Bahn-Linien und verbesserter Straßenanbindungen, könnte die Attraktivität bisher weniger gefragter Stadtteile erhöhen und neue Wohngebiete erschließen.
Empfehlungen für Käufer
Standortwahl
Käufer sollten bei der Wahl der Immobilie nicht nur den aktuellen Preis, sondern auch die langfristige Wertentwicklung und die Infrastruktur berücksichtigen. Stadtteile mit guter Anbindung und Entwicklungspotenzial bieten oft attraktive Investitionsmöglichkeiten.
Finanzielle und rechtliche Sicherheit
Es ist wichtig, alle rechtlichen und finanziellen Aspekte vor dem Kauf gründlich zu prüfen. Eine professionelle Beratung durch einen Immobilienmakler kann helfen, Risiken zu minimieren und die bestmögliche Entscheidung zu treffen.
Detaillierte Preisangaben für Eigentumswohnungen im Jahr 2023
Mittlere Wohnfläche (75 m²)
- Neubauwohnung in durchschnittlicher Lage: 10.150 €/m²
- Neubauwohnung in bester Lage: 16.400 €/m²
- Bestandswohnung (Baujahr 2010) in durchschnittlicher Lage: 9.050 €/m²
- Bestandswohnung (Baujahr 2010) in bester Lage: 12.550 €/m²
Kleine Wohnfläche (45 m²)
- Neubauwohnung in durchschnittlicher Lage: 10.200 €/m²
- Neubauwohnung in bester Lage: 14.750 €/m²
- Bestandswohnung (Baujahr 2010) in durchschnittlicher Lage: 8.300 €/m²
- Bestandswohnung (Baujahr 2010) in bester Lage: 9.600 €/m²
Fazit
Der Münchner Immobilienmarkt 2023 war durch rückläufige Vertragszahlen und Geldumsätze geprägt. Während der Markt für unbebaute Grundstücke besonders betroffen war, blieb der Flächenumsatz insgesamt stabil. Die Preise für Wohnimmobilien regulierten sich auf das Niveau der Jahre 2020 und 2021, mit leichten Rückgängen bei bestimmten Baujahren. Die Kaufpreise steigen seit Anfang 2024 wieder.
Unverbindlicher Hinweis: Der Immobilienmarktbericht 2023 des Gutachterausschusses München bietet umfassende Informationen zu den Marktsegmenten, Vertragsarten und Entwicklungen in den Stadtteilen Münchens. Für detaillierte Informationen wird empfohlen, den vollständigen Bericht zu konsultieren.
Quelle: Gutachterausschuss München
Autor:
Michael Mühlmann
Dipl. Sachverständiger (DIA)
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