Immobilienmarkt München – Aktuelle Entwicklungen und Trends
Der Immobilienmarkt in München bleibt weiterhin dynamisch, doch die neuesten Zahlen des Gutachterausschusses zeigen, dass sich der Markt 2024 in einigen Segmenten deutlich verändert hat. Für Käufer und Investoren lohnt sich ein genauer Blick auf die Preisentwicklung in den verschiedenen Wohnsegmenten.
1. Preisentwicklung bei Wohnbaugrundstücken
Die Preise für unbebaute Wohnbaugrundstücke in durchschnittlichen und guten Lagen sind im ersten Halbjahr 2024 im Schnitt um 19 % unter den Bodenrichtwerten von Januar 2022 gefallen. Im Vergleich zu den im August 2024 veröffentlichten Bodenrichtwerten liegen sie um 6 % darunter. Diese Entwicklung könnte für potenzielle Käufer attraktiv sein, da sie nun die Chance haben, zu günstigeren Konditionen zu investieren.
2. Mietwohnhäuser: Attraktive Renditen für Investoren
Für Investoren in Mietwohnhäuser bieten sich weiterhin attraktive Chancen. Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz liegt derzeit bei 2,8 %, und der Ertragsfaktor beträgt im Schnitt das 30-fache des Jahresrohertrags. Basierend auf 18 ausgewerteten Objekten (mit einem Gewerbeanteil von maximal 30 %) zeigen diese Zahlen, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen stabil bleibt, während die Renditen weiterhin attraktiv sind.
3. Preise für Wohnungen: Neubauten bleiben begehrt
Die Preise für Neubauwohnungen variieren je nach Lage:
- In durchschnittlichen Wohnlagen liegt der Quadratmeterpreis im Durchschnitt bei 9.800 €/m².
- In guten Wohnlagen ist er etwas höher und beträgt 10.350 €/m².
Diese stabilen Preise unterstreichen, dass Neubauwohnungen in München weiterhin eine gefragte Anlageklasse sind, sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren.
4. Doppelhaushälften: Neubauten vs. Wiederverkauf
Doppelhaushälften verzeichnen weiterhin hohe Preise, insbesondere in guten und durchschnittlichen Lagen. Der Durchschnittspreis für Neubauten liegt bei:
- 1.425.000 € für eine Immobilie mit etwa 130 m² Wohnfläche auf einem 225 m² großen Grundstück.
- Das entspricht 11.000 €/m² Wohnfläche.
Im Wiederverkauf liegen die Preise etwas niedriger:
- Der durchschnittliche Preis beträgt 1.180.000 € bei 8.750 €/m² Wohnfläche und etwa 140 m² Wohnfläche auf 370 m² Grundstück.
5. Reihenhäuser: Ein gefragtes Segment
Auch bei Reihenhäusern zeigt sich ein stabiler Trend:
- Neubau-Reiheneckhäuser kosten im Durchschnitt 1.265.000 € (ca. 11.200 €/m² Wohnfläche).
- Wiederverkaufspreise sind etwas günstiger und liegen bei etwa 1.140.000 € (ca. 8.900 €/m² Wohnfläche).
- Für Reihenmittelhäuser liegt der Preis für Neubauten bei 1.115.000 € (ca. 9.450 €/m²), während sie im Wiederverkauf etwa 900.000 € (7.650 €/m²) kosten.
Chancen und Trends für Käufer und Investoren
Die aktuellen Entwicklungen auf dem Münchner Immobilienmarkt bieten sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessante Chancen. Die Preisanpassungen bei Baugrundstücken und stabilen Renditen im Mietwohnungssektor machen den Markt attraktiv. Wer in den Neubausektor einsteigen möchte, findet weiterhin hochpreisige Objekte, jedoch mit soliden Renditepotenzialen. Für Käufer lohnt sich der Blick auf den Wiederverkaufsmarkt, der moderate Preisvorteile bietet.
Detaillierte Zahlen und nachstehende Analysen stammen direkt vom Gutachterausschuss München:
Unbebaute Wohnbaugrundstücke
• Auf Basis der noch relativ wenigen vorliegenden Auswertungen zeigt sich, dass die Preise
für individuelle Wohnbaugrundstücke (durchschnittliche und gute Wohnlagen) im ersten Halbjahr 2024 im Mittel um rund 19 % unter den Bodenrichtwerten zum 01.01.2022 liegen. Zu den Bodenrichtwerten 01.01.2024, welche im August 2024 erst nach den Verkäufen veröffentlicht wurden, liegen die Preise im Mittel rund 6 % unter dem Richtwert.
Mietwohnhäuser
• Durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz rund 2,8 %
Ertragsfaktor (Vielfaches des Jahresrohertrags) durchschnittlich rund 30-fach
Basis: 18 ausgewertete Mietwohnhäuser (Gewerbeanteil bis 30 %, ohne Extremfälle)
Wohnungen
• Preise für Neubauwohnungen
– in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 9.800 €/m² Wohnfläche
– in guten Wohnlagen im Mittel rund 10.350 €/m² Wohnfläche
Doppelhaushälften
• Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
– im Mittel rund 1.425.000 €
– rund 11.000 €/m² Wohnfläche
– ca. 130 m² Wohnfläche, ca. 225 m² Grundstücksfläche
• Preisniveau von Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
– im Mittel rund 1.180.000 €
– rund 8.750 €/m² Wohnfläche
– ca. 140 m² Wohnfläche, ca. 370 m² Grundstücksfläche
Reihenhäuser
• Preisniveau von Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
– im Mittel rund 1.265.000 €
– rund 11.200 €/m² Wohnfläche
– ca. 115 m² Wohnfläche, ca. 260 m² Grundstücksfläche
• Preisniveau von Reiheneckhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
– im Mittel rund 1.140.000 €
– rund 8.900 €/m² Wohnfläche
– ca. 130 m² Wohnfläche, ca. 310 m² Grundstücksfläche
• Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
– im Mittel rund 1.115.000 €
– rund 9.450 €/m² Wohnfläche
– ca. 120 m² Wohnfläche, ca. 180 m² Grundstücksfläche
• Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
– im Mittel rund 900.000 €
– rund 7.650 €/m² Wohnfläche
– ca. 120 m² Wohnfläche, ca. 215 m² Grundstücksfläche
Die Preisentwicklungen sollten aufmerksam beobachtet werden, um das optimale Investment zu tätigen – denn der Münchner Immobilienmarkt bleibt weiterhin spannend und dynamisch!
Quelle: Gutachterausschuss München
